建築基準法
建物を立てるときの基本的ルールを定めた法律。建物に接する道路についても制限がある。
建築基準法での道路の定義
- 幅員(道幅)が4m以上の道路
- 幅員(道幅)が4m未満で、建築基準法が施行された際に既に存在し、特定行政庁の指定を受けている道路(2項道路)
接道義務
幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない義務。
※2項道路の場合は、4mに足りない分が両側1/2ずつ加算される。(3mの場合、道路両端に0.5mずつ加算される。また、片側が崖などの場合は道路の家側に1m加算される)→セットバックという。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積のことで、以下の式で計算される。
- 建ぺい率 = 建築面積 / 敷地面積
建ぺい率は用途により、違いがあり、複数の用途地域をまたがっている場合、それぞれで計算したものを加算する。
例)建ぺい率60%で敷地面積200平方m、建ぺい率が50%で敷地面積が300平方mの場合
(200 / 500) × 60% + (300 / 500) × 50% = 54%
建ぺい率の緩和
以下の2つでそれぞれ10%加算される。(どちらも満たせば20%加算される)
- 防火地域内にある耐火建築物
- 特定行政庁が指定する角地
建ぺい率が100%のもの
- 建ぺい率が80%の地域内で防火地域内にある耐火建築物
- 公衆便所、派出所など
防火地域と準防火地域
建物が密集している場合など、火災の類焼が発生しやすい地域を防火地域 or 準防火地域に指定し、一定の制限を儲ける。
| 延面積 | |||
| 100平方m以下 | 100平方m超 | ||
| 階数 | 3階以上 | 耐火建築物 | 耐火建築物 |
| 2階 | 耐火建築物 or 準耐火建築物 |
||
| 1階 | |||
※2つ以上の地域にまたがっている場合は、最も厳しい地域の規制が適用される。
容積率
敷地面積に対する延べ面積(各階の床面積の合計)のことで、以下の式で計算される。
- 容積率 = 延べ面積 / 敷地面積
例)敷地面積が200平方メートルで、3階建て、それぞれの階の床面積が100平方メートルだった場合
- (100 × 3) / 200 = 150%
※指定容積率が2つ以上の地域にまたがっている場合は、それぞれで計算したものを加算する。
容積率の制限
前面道路の幅員が12m未満の場合は、容積率に制限がある。2つ以上の道路に接している場合は、幅員の大きい道路が前面道路とされ、以下のいずれか小さい方が適用される。
- 指定容積率
- 前面道路の幅員 × 0.4(住居以外の場合は0.6)
※セットバックがある場合には、その分は敷地面積から除外する。
国土利用計画法
総合的かつ計画的な国土の利用を図るための法律。以下の届出制度がある。
- 事後届出制
- 注視区域における事前届出制
- 監視区域における事前届出制
※規制区域(地価の上昇 or そのおそれがある区域)では、許可制で、必ず都道府県知事の許可が必要。
農地法
農地を効率的に利用し、農地や耕作者の保護をするための法律。
権利移動
農地 or 採草放牧地をそのままの状態で売買したりして、権利の移転を行う際には、農業委員会の許可が必要。
転用
農地 or 採草放牧地を別の用途に移転する際には、市街化区域内では農業委員会、市街化区域外では都道府県知事の許可が必要。
土地区画整理法
公共施設の整備改善、宅地の利用増進を図るための法律。
換地
道路、公園、公共施設の整備のために、土地所有者が使用していた宅地を別の場所に移動してもらうこと。
※換地処分を行う前に、工事などで必要がある場合、仮換地を指定できる。
減歩
道路、公園、公共施設の整備のために、土地所有者から土地の一部を提供してもらうこと。