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47.不動産の賃貸・証券化

どくが君
もし使わなくなった土地とかをゲットしたら、いろんなやり方で収益化ができるってことだね!どれにしようかな〜
先生
それぞれのメリット・デメリットを理解することが大事だ。もし、自分でやるなら専門知識も自分で学ぶ必要があるよ。

不動産の賃貸

 

アパート・マンション

メリット
  • 専門知識は必要ない。
  • 需要が安定しているので、リスクは低い。
デメリット
  • 入居者が定期的に替わるので、管理コストがかかる。

 

オフィスビル

メリット
  • アパート・マンションより一般的に賃料が高いので、収益性が高い。
デメリット
  • 不景気の影響を受けやすい。

 

駐車場

メリット
  • 他の用途に転用しやすい。
デメリット
  • 初期コストが高くなる場合がある。

 

不動産投資の評価方法

 

投資利回り

投資により得られる収益率のこと。

 

総投下資本総収益利回り(表面利回り)

諸経費を考慮しないので、正確性に欠けるが、計算は簡単。

  • 表面利回り = (年間収入合計 / 総投資資本) × 100

 

総投下資本総収益利回り(実質利回り)

諸経費を考慮するので、正確性は高い。

  • 実質利回り = {(年間収入合計 – 諸経費) / 総投資資本} × 100

 

キャッシュ・オン・キャッシュ(自己資本手取額利回り)

自己資本に対する現金手取額。

  • 自己資本手取額利回り = (現金手取額 / 自己資本) × 100

 

DCF法

対象の不動産から得られると期待される純収益を現在価値に割り引いて計算し、投資の収益性を評価する方法。

 

正味現在価値法(NPV法)

投資期間中に得られる各年度の収益を現在価値に割り引き、その合計額から投資額を差し引いた正味現在価値の大小によって、投資の収益性を判断する方法。

※正味現在価値が大きいほど有利。

内部収益率法(IRR法)

投資期間中に得られる各年度の収益の現在価値合計と投資額が等しくなる割引率を求め、内部収益率の大小によって投資の収益性を判断する方法。

※内部収益率が大きいほど有利。

 

レバレッジ効果

レバレッジ(=てこ)の作用になぞらえて、少額の投資資金でも、借入金を用いることにより大きなリターンが期待できること。

どくが君
たくさんの計算法が出てきたね!借入金を用いれば、もっと大きな効果を得ることができるんだね!
先生
もちろんリスクもあるし、投資の利益よりも借入金の利率の方が高ければ何の意味もないよ。投資をする際には、常にリスクは考えるのが大事だよ。

 

不動産の証券化

現物の不動産を証券化し、資金を小額に分け、複数の投資家に出資してもらう方法。

  • 流動性に乏しい
  • 投資には多額の資金が必要
  • 専門的な知識が必要
  • 地震・火災などの災害による危険性

不動産のリスクであるこのようなリスクを分散する効果がある。

 

不動産投資信託(REIT)

オフィスビル、住宅、商業施設などの賃貸収入・売却収入を小口に分配すること。

※日本版のREITをJ-REIと呼ぶ。

商業用不動産ローン担保証券

商業不動産ローンをまとめて証券化したもの。

 

私募ファンド

資金を募る対象者が狭く限定されているファンドのこと。

 

ファンド:複数の投資家から資金を集め、事業や資産運用に回し、その利益を投資家に分配する仕組み。

どくが君
証券化することで、大事なリスク管理をすることができるんだね!世の中は便利にできているものだな〜。
先生
その分、大勢の人が関わる可能性があるのでコストがかかるよ。手続きもそう簡単じゃないものもあるので、もし証券化する場合はしっかりと前提知識が必要なんだ。