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45.不動産の譲渡に係る税金

どくが君
新築の家を買うって言っても、将来、転勤とかのリスクがあるよね!そういった時の特例なんかがわかるんだね!
先生
今回は予習してきたんだね。偉いぞ。マイホームの場合はいろいろな特例で税額を軽減することができる。数字が多いので1回で覚えようとはしないことがポイントだよ。

譲渡所得

土地や建物を譲渡して得た収入は、譲渡所得として、所得税が課される。この場合の譲渡所得は分離課税となる。

  • 譲渡所得 = 収入金額 –  (取得費 + 譲渡費用)

※取得費が不明な場合は、収入金額の5%を取得費とする。 ←頻出

 

短期譲渡所得の場合

税額:39%(所得税30%、住民税9%)

※譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下

長期譲渡所得の場合

税額:20%(所得税15%、住民税5%)

※譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年超

 

居住用財産(マイホーム)譲渡の特例

※譲渡先が配偶者や子の場合は適用不可。

譲渡益が生じた場合

  1. マイホームの3000万円特別控除
  2. マイホームの軽減税率の特例
  3. 特定のマイホームの買い替えの特例

※1 & 2のみ重複可能

 

譲渡損が生じた場合

  1. マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
  2. 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

 

1. マイホームの3000万円特別控除

課税譲渡所得 = 譲渡益 – 3000万円

  • 居住をやめてから3年経過後の12月末日までに譲渡する必要がある。

 

2. マイホームの軽減税率の特例

1.の3000万円控除の税額が20%→14%となる。

  • 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超のもの
  • 譲渡益が6000万円を超える部分は20%となる

 

3. 特定のマイホームの買い替えの特例

譲渡益に関する所得税を将来へ先送りすることができる。

  • 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超のもの
  • 居住期間10年超のもの
  • 買い替え後の住宅の床面積が50平方m以上のもの

1億円以下で譲渡した場合。

 

4. マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

譲渡損失とほかの所得を損益通算できる。

  • 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超のもの
  • 住宅ローンを利用すること
  • 床面積50平方m以上であること
  • その年の合計所得金額が3000万円以下

を満たす場合、翌年以降3年間、繰越控除が可能。

 

5. 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

  • 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超のもの
  • 一定の住宅ローン残高があること
  • その年の合計所得金額が3000万円以下

を満たす場合、翌年以降3年間、繰越控除が可能。

どくが君
今回は予習したからなんとかついていけたけど、やっぱり覚えることが多いね〜。でもマイホームを買うためにはしっかりと覚えなきゃね!
先生
比較して見てもらえばわかるが、共通する項目や額も多いから、それぞれを関連づけて覚えるのが大事だ。どくが君が言う通り、生活にも大事なことだからしっかりと覚えようね。