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40.不動産の見方

どくが君
次は不動産か~なんか一気に身近なものになった気がするね!
先生
広義の不動産は身近かもね。ここではもうちょっと専門的な不動産について見ていくから、もう少し知識が必要になってくるよ。

土地の公的価格

国土交通省や、都道府県などが公的に土地の価格を公表しているものがある。

公示価格 基準地標準価格 固定資産税評価額 租税評価額
(路線価)
概要 一般の土地取引価格の指標となるもの。 一般の土地取引価格の指標となるもの。 固定資産税などの指標となるもの。 相続税、贈与税の指標となるもの。
基準日 1月1日
(毎年)
7月1日
(毎年)
1月1日
(3年に1回)
1月1日
(毎年)
公表日 3月下旬 9月下旬 3月 or 4月 7月初旬
公表元 国土交通省 都道府県 市町村 国税庁
評価割合 100% 100% 70% 80%

 

不動産鑑定評価基準

 

原価法

再調達原価について減価修正を行って、対象不動産の価格を求める方法。

取引事例比較法

多数の取引事例を収集し似た事例を参考にして、事情補正および時点修正を行い価格を求める方法。

収益還元法

将来生み出すであろう純利益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の価値を求める手法。

※収益還元法には、単年度の純収益を還元利回りで還元する直接還元法と、複数年の純利益や復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計するDCF法とがある。

 

不動産登記

安全に取引できるようにするために、不動産の所在地、面積、構造などを制度法務局に備えられている登記簿で公示すること。不動産登記には以下の3つのものがある。

  • 所有権保存登記:一軒家を建設したり、新築マンションを購入した際などに、所有権を最初に登録するための登記。
  • 所有権移転登記:不動産の売買や相続などにより、所有権が移転した際に行われる登記。
  • 抵当権設定登記:抵当権を設定した際に行われる登記。

 

登記簿の構成

表題部

不動産の所在地、面積、構造など。

新築の場合は1ヶ月以内に表題登記が必要。

権利部

甲区:所有権に関する事項。(所有権の保持、所有権の移転など)

乙区:所有権以外の権利に関する事項。(抵当権、先取特権、賃貸権など)

※試験では、甲区と乙区を逆にしてくる引っかけ問題などが多い。

 

不動産登記には対抗力はあるが、公信力はなく、本登記の前に仮登記があるが、これには対抗力もない。

 

登記申請の方法

オンライン申請が導入され、出頭主義は廃止された。

申請後、権利を取得した際には、登記識別情報が発行された。

 

登記簿

登記事務をコンピュータで行っている登記所では、登記要約書容器証明書の交付を請求できる。

※登記簿以外には地図公図があり、公図は制度が低い場合がある。

どくが君
ほんとだ、意外と難しいぞ!最初の表はテストで狙われそうだね。不動産登記は取引がちゃんとできるようにあるんだね!しっかりチェックだね!
先生
基準日、公表日、公表元などを混ぜあわせたもの正誤問題などが出題される傾向が強いね。不動産分野をしっかり得点するためにもここはきちんとおさえておこう。